Il catasto, dice addio ai vani, il conto si fa in metri quadri

I vani servono ancora per calcolare l’imponibile Imu, come sanno bene tutti quegli italiani a cui l’Agenzia delle entrate ha provveduto a riclassare l’immobile facendo schizzare la rendita. Ma in vista del nuovo catasto, che non si sa quando arriverà perché il governo continua a rinviare il decreto legislativo, il fisco ha finalmente deciso di rendere disponibili nelle visure anche i dati sui metri quadri, di cui i Comuni sono da tempo in possesso, che verranno utilizzati per stabilire i nuovi valori della case (con probabile aumento delle imposte).

La novità riguarda 57 milioni di immobili nelle categorie dei gruppi A, B e C sui 61 registrati (restano fuori quelli censiti quando non era obbligatoria la planimetria). I contribuenti che sono abilitati al dialogo «on line» con il fisco, attraverso l’iscrizione al portale dell’Agenzia delle Entrate, potranno vedere direttamente queste informazioni dal proprio computer o tablet, gli altri potranno richiederli allo sportello gratuitamente se sono i proprietari (o i possessori).Si tratta di un passaggio non solo formale. La superficie della proprietà immobiliare indicata in visura non solo aiuterà e semplificherà gli adempimenti, ma servirà anche a mettersi al riparo da sgradite sorprese: controlli, contestazioni e accertamenti. In più, il contribuente potrà finalmente verificare la corrispondenza della tassa sui rifiuti con la somma dovuta. L ‘Agenzia delle Entrate infatti indichera d’ora in poi nelle visure due nuovi valori. Il primo sono i metri quadrati complessivi. Un dato che potrebbe servire, ad esempio, a controllare se per la compravendita la superficie dichiarata è gonfiata rispetto a quella reale. Il secondo, invece, è la superficie, sempre calcolata in metri quadrati, senza le aree scoperte (come balconi, terrazzi).

Questo dato servirà a calcolare la Tari. Ma la semplificazione non è così «semplice». Per poter calcolare con esattezza l’imponibile dell’imposta, secondo quanto stabilito dalla finanziaria del 2013 bisognerà considerare solo l’80% di questo valore, operando uno sconto del 20% che di fatto serve a togliere i muri dalla misurazione. Anche così, comunque, non è detto che fili tutto liscio. Confedilizia, ad esempio, nel ribadire che si tratta di una novità che ha effetti solo ai fini della tassa rifiuti, caratterizzata peraltro da una normativa piuttosto confusa, fa notare che il criterio della superficie catastale, pur con l’abbattimento del 20%, potrà comunque comportare aumenti in considerazione del calcolo dei muri.

«Per quanto riguarda Bologna si tratta di una novità che in realtà non è tale – precisa Alberto Zanni, presidente di Confabitare –: da due anni, infatti, il Comune è collegato al Catasto da un programma che traduce le mappe in metri quadri. Nonostante questo – prosegue –, ci sono stati errori grossolani, come quello capitato a un nostro associato che si è visto conteggiare nel calcolo della Tari 15 metri quadri di vano scale condominiale».

«Il punto non è se la superficie nella visura è in vani o metri quadri, ma piuttosto se il Comune calcola la Tari sulla superficie reale, cioè calpestabile, come chiediamo, o su quella accatastata: nel caso un cittadino voglia far ricorso, noi ci siamo». Elisabetta Brunelli Monzani, presidente di Ape Confedilizia, osserva: «Condividiamo la modifica nella misura in cui permette ai proprietari di sapere più facilmente qual è la reale grandezza delle loro case, senza dimenticare che sulla nuova attribuzione delle rendite il cittadino potrà sempre procedere in autotutela». Ma sull’impianto generale della riforma catastale, Brunelli promette di «vigilare, perché non vogliamo che contenga norme vessatorie per i contribuenti. La questione è estremamente delicata – avverte – e noi faremo sentire la nostra voce». David Pierinelli, vicepresidente provinciale di Asppi, approva il cambiamento: «Va nella direzione di una maggiore trasparenza nel rapporto tra Comune e proprietari e porta un vento moralizzatore nel campo dell’intermediazione immobiliare. Già due anni fa – conclude – avevamo proposto che il cittadino potesse richiedere al Catasto una planimetria completa di superficie lorda vendibile, calpestabile e superficie per conteggiare i canoni concordati».

Resta poi sempre la possibilità, non peregrina considerate le farragginosità della burocrazia italiana, che la superfi- cia catastale indicata dall’Agenzia delle entrate non sia quella effettiva. In caso di incoerenza tra la planimetria conservata agli atti del catasto e la superficie calcolata, i cittadini interessati potranno inviare le loro osservazioni attraverso il sito dell’Agenzia
Quanto agli immobili non dotati di planimetria, che risalgono per lo più alla prima fase di censimento del Catasto edilizio urbano, e sono di conseguenza privi anche del dato relativo alla superficie, i proprietari possono presentare una dichiarazione di aggiornamento catastale, con procedura Docfa, per ‘inserimento in atti della piantina catastale. Una regolarizzazione che è obbligatoria se si è intenzionati a vendere l’immobile, come prescritto dal Dl n. 78/2010 (art. 19, comma 14).

«Da oggi – è scritto nel comunicato – l’Agenzia delle Entrate rende disponibile la superficie catastale nelle visure delle unità immobiliari censite nelle categorie dei gruppi A, B e C. Una novità che semplifica la vita ai proprietari di 57 milioni di immobili, mettendo a loro disposizione un dato finora visibile solo nelle applicazioni degli uffici, e che manda definitivamente in soffitta i calcoli basati sui vani».«Arriva direttamente in visura anche la superficie ai fini Tari, per consentire ai cittadini di verificare con facilità la base imponibile utilizzata per il calcolo della tassa rifiuti», dice l’Agenzia delle Entrate.

Per essere rifiuti li paghiamo (e li pagheremo) sempre più a peso d’oro per smaltirli. Sia quelli che produciamo a casa, sia quelli che vengono realizzati nei processi produttivi delle imprese. La sostanza è che la Tari (la tassa sui rifiuti che dal gennaio 2014 ha assorbito e sostituito Tarsu e Tares) è aumentata (la media d’incremento nazionale è dell’1,5/2%), e continuerà a crescere.
I tagli ai trasferimenti alle amministrazioni locali, l’evasione dal pagamento del tributo, e la necessità di fare cassa, hanno fatto lievitare la tariffa comunale per lo smaltimento dei rifiuti. E gli italiani negli ultimi due anni si sono trovati con una tassazione locale minore che è letteralmente esplosa: dai 60 euro che si pagano a Fermo (appartamento di 100 mq con tre residenti), agli oltre 523 euro l’anno che si sborsano a Cagliari (ed è pure scesa del 6,4% l’imposta 2015 rispetto al 2014).

Nel mezzo ci sono tutte le sfumature (e tutte le variazioni possibili). A prendersi la briga di analizzare tutte le possibili varianti dell’imposta – ripartita e aggregata per 104 province – ci ha pensato Ref Ricerche, pensatoio di analisi che ha realizzato per il Sole 24 Ore un approfondimento. L’analisi ha fatto emergere che la gestione dei rifiuti a livello nazionale (costo aggregato circa 10 miliardi), è coperto per il 99,5% dalla tassazione dei cittadini. Insomma, lo Stato ci rimette veramente poco in questo caso per sanare la differenza. Salta anche fuori che mediamente per “gestire” un chilogrammo di rifiuti sborsiamo 0,33 centesimi. Anche se la differenza tra il costo sostenuto al Nord e quello pagato nelle regioni meridionali, ovviamente, varia: al Nord – secondo l’analisi Ref – si pagano in media 30 centesimi, mentre al Centro come al Sud il costo/chilo supera i 37 centesimi di euro.

Perché, principalmente la variazione tariffaria è imputabile alla diffusione della differenziata. Nei comuni e nelle province dove è più sviluppata, spesso (ma non sempre) il costo al chilogrammo scende. A Salerno (dove la raccolta differenziata supera il 65%), una famiglia tipo paga la bellezza di 493 euro in media, non proprio un premio per uno dei pochi comuni del Sud ad avere adottato percentuali nordiche di differenziata. Insomma, il prelievo in aumento (solo una quarantina di comuni hanno deliberato riduzioni delle tariffe), nonostante la crescita della differenziata, dimostra che i sindaci usano come un bancomat – in mancanza di altre risorse finanziarie certe – anche la tassa sui rifiuti.

Se le famiglie boccheggiano tra aumenti e bollette folli, non se la passano certo meglio le imprese che – sempre stando all’analisi Ref – hanno visto crescere, e non di poco, la tariffa tra il 2012 ed oggi. E nonostante qualche limatura recente il bilanciamento tra rincari e riduzioni non basta a riportare l’imposta ai livelli di 3 anni fa.
La sostanza è che per far quadrare i conti i sindaci hanno spremuto dove hanno potuto, con un ventaglio tariffario che passa dai 2,54 euro al metro quadrato, agli oltre 18,23 euro (sempre per un metro quadrato di rifiuti).
Resta da chiedersi – come hanno fatto alla Confesercen- ti giusto qualche giorno fa – se quest’esplosione tariffaria sia giustificata poi dall’effettivo servizio reso. Nel 2015, tanto per fare un esempio, il costo per la fornitura idrica alle famiglie è lievitato dell’8,8% (rispetto al 2014), e in quattro anni è addirittura lievitato del 36,6%. Considerando complessivamente tutte le utenze – stima la Confederazione – quest’anno le famiglie pagheranno il 10% in più rispetto a quattro anni fa (9,6%) e lo 0,9% in più rispetto al 2014.

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