Vaticano shock: in italia 1 immobile su 5 è di sua proprietà

Natura e ruolo dell’APSA nella gestione del patrimonio immobiliare della Santa Sede
L’art. 172  1 della Costituzione Apostolica di San Giovanni Paolo II Pastor bonus (28 giugno 1988), nel testo novellato dal Motu proprio di Francesco Confermando una tradizione (8 luglio 2014), attribuisce all’Amministrazione del Patrimonio della Sede Apostolica (= APSA), annoverata fra gli uffici della Curia romana, il compito di “amministrare i beni di proprietà della Santa Sede, destinati a fornire fondi necessari all’adempimento delle funzioni della Curia romana”.

Tali beni si distinguono in mobiliari, cioè valuta, investimenti finanziari e riserve auree, ed immobiliari, cioè terreni e fabbricati. Sebbene l ’APSA non detenga in proprietà o in gestione la totalità del patrimonio immobiliare della Santa Sede, senza dubbio ne dispone della parte più significativa, esclusi gli edifici posti all’interno dello Stato della Città del Vaticano e le Ville Pontificie di Castel Gandolfo, affidati al Governatorato dello Stato della Città del Vaticano, e la Basilica di San Pietro, di competenza della Fabbrica.

Dal punto di vista storico, l’APSA è il risultato della convergenza di due distinte amministrazioni pontificie, nate in epoche diverse per rispondere a concrete esigenze amministrative. La prima, a cui corrispondeva sino al Motu proprio del 2014 la “Sezione Ordinaria”, trova i suoi prodromi nel Chirografo di Leone XIII del 9 agosto 1878, con cui il Card. Lorenzo Nina, Segretario di Stato, fu nominato Prefetto dei Sacri Palazzi e Amministratore del Patrimonio rimasto alla Santa Sede dopo l’annessione di Roma al Regno d’Italia e la fine del potere temporale dei Papi (1870). Ciò spiega perché tra i beni del patrimonio dell’APSA siano presenti anche immobili eterogenei e non redditizi (per esempio chiese, catacombe, musei, scuole e caserme). Con Motu proprio del 16 dicembre 1926 Pio XI dispose la riunione degli Uffici amministrativi della Prefettura dei Sacri Palazzi Apostolici e della Sezione dei Dicasteri.

Al 31 agosto 2016 l’APSA amministrava 3724 unità immobiliari, il 70% delle quali in proprietà e il 30% di altri enti della Santa Sede o a essa collegati: si tratta principalmente di beni intestati ai Capitoli delle Basiliche papali o nella dotazione del Fondo Pensioni vaticano. Il 95% degli immobili è localizzato nel Comune di Roma; di questi, il 40% si trova nei rioni centrali, il 54% nei quartieri limitrofi e il 5% nelle periferie. È anche significativa, ovviamente in proporzione, la presenza di immobili in Castel Gandolfo. Le altre proprietà immobiliari in Italia, in genere pervenute in seguito a donazioni, eredità o legati, sono sporadiche.

Circa la metà delle unità immobiliari (1827 su 3724) è costituita da appartamenti, assegnati in misura prevalente a dipendenti della Santa Sede e del Governatorato. Le unità commerciali (negozi e laboratori) sono 252. Gli immobili utilizzati per finalità istituzionali sono 104: tra essi spiccano i due Palazzi dei Propilei in piazza Pio XII, alcuni edifici siti in via della Conciliazione, sedi di dicasteri e uffici della Santa Sede, il Palazzo della Cancelleria, il Palazzo di San Calisto in Trastevere, le Case del clero in via della Scrofa e in via della Traspontina. In ragione della loro destinazione, godono del beneficio della extraterritorialità, ai sensi degli artt. 13-16 del Trattato Lateranense. 1428 unità immobiliari sono classificate come pertinenze: si tratta per lo più di soffitte, cantine, depositi e magazzini, box e posti auto.

I contratti di affitto sono stipulati attenendosi alla normativa italiana. Per i locali commerciali, il canone di locazione viene determinato sulla base della valutazione di mercato, rilevata mediante l’analisi delle inserzioni pubblicate su riviste e siti internet specializzati, dei valori indicati dall’Agenzia del Territorio e dei dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate. Per i locali residenziali, i canoni sono differenziati in tre macro aree (centro; periferia; comuni limitrofi). Si pratica una riduzione per gli appartamenti posti al piano seminterrato, terreno o rialzato, e una maggiorazione per l’ultimo piano e l’attico con terrazzo. Ai dipendenti – che costituiscono la maggioranza degli inquilini – si applica una riduzione media del canone del 40%, incrementata per i pensionati di un ulteriore 15% circa. I Cardinali e i Prelati Superiori della Curia romana (cioè i Prefetti e Segretari dei dicasteri) possono fruire dell’appartamento come benefit, accollandosi solo le spese accessorie. Agli enti senza scopo di lucro, che li chiedono per esercitare le proprie finalità, i locali sono concessi a canone dimezzato.

La redditività del patrimonio immobiliare della Santa Sede risente del periodo di stagnazione, se non di recesso, che caratterizza il mercato italiano: tanto nei prezzi di compravendita quanto nelle locazioni, la crescita si è interrotta intorno al 2007 e da quel momento è iniziata una fase di declino che persiste tuttora. L’adeguamento al ribasso dei canoni è stata la risposta del mercato alla debolezza economica della domanda: in un contratto firmato oggi, il canone può essere inferiore anche del 30% rispetto a quello stipulato cinque anni fa. A ciò si è aggiunto l’inasprimento fiscale, che incide grandemente sulla redditività effettiva del patrimonio immobiliare.

In questo contesto, l’APSA ha avviato un piano finalizzato ad assicurare che il valore dei propri immobili si mantenga costante nel tempo, rivalutandolo mediante un programma di manutenzione straordinaria delle parti comuni dei fabbricati e riconoscendo un contributo agli inquilini che curano a proprie spese la ristrutturazione dell’appartamento loro assegnato. I canoni di locazione da applicare agli esterni, nelle nuove assegnazioni e nei rinnovi, sono stati ridotti nelle zone di minor pregio, adeguandoli ai rilievi di mercato.
Nel contempo, a fronte della minore disponibilità di spesa dei potenziali inquilini, è cresciuta l’attenzione alle garanzie contrattuali. Accanto ai tradizionali depositi cauzionali, da tempo l’APSA richiede fideiussioni assicurative e bancarie a tutela dell’adempimento degli obblighi contrattuali e ha introdotto, nel caso di locazioni commerciali, la richiesta di fideiussioni personali supportate da valide garanzie patrimoniali.

In questo tempo di crisi vengono esaminate con attenzione le richieste di riduzione di canone che provengono da inquilini esterni e, in particolare, dai conduttori di piccoli esercizi commerciali. Sono state concesse riduzioni temporanee a fronte di oggettive e transitorie difficoltà del conduttore, attuando un confronto puntuale con i valori effettivi di mercato e tenendo conto della probabilità di rilocare il locale, qualora restasse libero.
Mediante un’accorta politica di gestione, nonostante le difficoltà oggettive del mercato, l’APSA prevede di mantenere nel 2017 la stessa redditività del patrimonio immobiliare italiano conseguita nel 2016, con un utile netto di circa dieci milioni e mezzo di euro, cifra che, peraltro, copre solo in minima parte le spese per il personale e il funzionamento della Curia romana.

Gli immobili istituzionali, cioè quelli destinati a sede dei dicasteri della Curia romana e delle istituzioni collegate, costituiscono un mero costo a carico dell’APSA. Si tratta per lo più di edifici imponenti, che presentano ingenti esigenze di manutenzione ordinaria e straordinaria. L’APSA deve assicurarne la funzionalità, attuando nel contempo una politica di razionalizzazione nell’uso degli spazi, al fine di massimizzarne la fruibilità e contenere le spese. Essa deve pure garantire la conservazione di quegli edifici che presentano un peculiare interesse storico-artistico. In quest’ottica, va segnalato il restauro, concluso nel 2014, delle facciate del Palazzo dei Convertendi, in via della Conciliazione, sede della Congregazione per le Chiese Orientali e della Segreteria Generale del Sinodo dei Vescovi, e l’avvio dei lavori per il recupero complessivo del Palazzo della Cancelleria, splendido esempio di architettura rinascimentale, dove sono collocati i Tribunali della Segnatura Apostolica, della Rota Romana e della Penitenzieria Apostolica.

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